Alojamento local: entre a oportunidade e o direito à habitação

O turismo impulsionou a economia e a reabilitação das cidades, mas também despertou tensões urbanas à volta do acesso à habitação. No epicentro do conflito surge muitas vezes o alojamento local, acusado de provocar o aumento dos preços, mas o setor lembra raízes mais profundas que vão além das perceções. Entre os trolleys e o direito a habitar a cidade, abrem-se duas portas para diferentes realidades.
 

Depois de uma vida inteira a morar no coração de Alfama, “numa casinha apertada, mas com vistas de fazer inveja a muita gente”, chegou o momento em que Margarida Lopes teve de entregar as chaves e desistir de lutar por aquele 3.º andar onde passou a infância, casou e viu crescer os filhos. Já lá vão oito anos, “mas parece que foi ontem”, tal é o lamento que guarda daquele dia. “Alfama morreu com o turismo e um bocadinho de mim também morreu quando fui obrigada a sair”, conta-nos a lisboeta de 68 anos, antes de rebobinar um filme de memórias que não parece inédito, tão parecidas são outras histórias na mesma rua, no mesmo bairro, na mesma cidade. Quase todas com um fim igual: o despejo forçado ou a saída por medo e cansaço.

“O senhorio subiu-me a renda várias vezes, até que eu disse que não podia pagar mais a partir daí e nunca mais parou de me intimidar, a ponto de bater com um martelo na minha porta. Eu acabei por sair pelo próprio pé quando entrei numa depressão tão grande que já não aguentava”, explica à s_cites. “Tudo, porque quiseram fazer um alojamento local (AL), como já tinham conseguido no resto do prédio”, acrescenta a funcionária da Associação do Património e População de Alfama, enquanto aponta responsabilidades: “A culpa é dos turistas e dos Airbnbs que abrem por todo o lado!”

Diversos estudos e especialistas dão-lhe razão, pelo menos em parte. De acordo com o relatório "Habitação na União Europeia: evolução do mercado, fatores subjacentes e políticas", publicado no final do ano passado pela Comissão Europeia, “há cada vez mais evidência empírica que sugere que a expansão do turismo em geral, e das plataformas de alojamento local em particular, contribuiu para o aumento das rendas e dos preços das casas em algumas zonas, como os centros históricos das cidades”. O mesmo documento refere que Portugal é o país da União Europeia onde o turismo teve maior impacto sobre o valor das casas, sobrevalorizadas em 35%, e um dos mais expostos à diferença entre o preço da habitação e o rendimento das famílias.

Quem estuda o fenómeno não fica surpreendido com estes dados. Luís Mendes, investigador do Instituto de Geografia e Ordenamento do Território (IGOT), da Universidade de Lisboa, lembra que, por exemplo, na capital “já há muitos bairros em sobrepeso de alojamento local, uma situação sem paralelo noutras cidades da Europa ou do Mundo de hoje”. A mesma Alfama que Margarida Lopes teve de deixar é o caso mais extremo desta realidade, acrescenta o especialista, sublinhando os “60% de stock habitacional do bairro que já são oferta de alojamento”. Resultado? “Isto distorce naturalmente os preços, contrai brutalmente a oferta de habitação acessível e também desvia essa oferta para outros”. Ainda assim, defende que a crise habitacional do país não se deve exclusivamente ao alojamento local e à turistificação, mas a uma “tempestade perfeita de fatores”, que incluem a incapacidade de o Estado providenciar habitação, o elevado número de casas devolutas e vazias, a pouca aposta na reabilitação pública e a financeirização do setor.

José Rio Fernandes, professor na Universidade do Porto e investigador no Centro de Estudos em Geografia e Ordenamento do Território (CEGOT) diz que também o Porto passou a ter “territórios quase não residentes”, como algumas zonas do centro histórico, onde “se todos os quartos de AL estivessem ocupados, haveria mais turistas a dormir do que moradores”. Autor de livros como “A Airbnb em Portugal” ou “O Porto e a Airbnb”, acrescenta outra camada à discussão, defendendo que este tipo de alojamento “já não tem nada de local, nem sequer de partilha”. Isto porque aquilo que começou, efetivamente, numa lógica de economia de partilha – os fundadores da Airbnb a alugar colchões de ar na sala de casa – tornou-se num lucrativo modelo de economia de plataforma. “Já é muito raro encontrar essa lógica na Airbnb. Nós estudámos isso em Portugal e verificámos que existe um número considerável de proprietários, ou anfitriões, que têm mais de uma propriedade. Aliás, há situações em que têm 80, portanto, passou a haver um domínio totalmente empresarial”, justifica o geógrafo.

Esta mudança de paradigma é já uma realidade mundial, como demonstra o estudo "How sharing is the ‘sharing economy’?", apresentado pelo investigador da Universidade de Amesterdão, Peter Törnberg. Recorrendo a dados de 97 cidades, incluindo Lisboa e Porto, o autor desmonta a ideia de que a Airbnb faz parte de uma economia de partilha, por ser agora um mercado altamente centralizado, profissionalizado e desigual. Os resultados revelam que, em média, 10% dos anfitriões dominam metade da receita, embora haja cidades em que quase todo o negócio é controlado por apenas 1%. Denuncia ainda disparidades salariais com base no género e na raça, uma vez que as mulheres obtêm menos receitas do que os homens em quase todas as cidades, enquanto os anfitriões negros ganham, em média, menos 12% do que os brancos. Em alguns casos, como o Rio de Janeiro ou a Cidade do Cabo, essa diferença supera mesmo os 50%. Noutras investigações, Törnberg argumenta que a Airbnb atua como uma espécie de "planeador urbano privado", onde o código do algoritmo tem mais poder sobre quem vive no centro das cidades do que os próprios planeadores e decisores municipais.

Em entrevista à s_cities, Álvaro Ardura Urquiaga, professor de planeamento urbano da Universidade Politécnica de Madrid defende que, por todo o mundo, “os alojamentos turísticos tiveram um peso importante na crise de acesso à habitação” e diz que “Lisboa e Barcelona estão na mesma onda de choque”. Para o coautor do livro "First We Take Manhattan. The Creative Destruction of Cities", a turistificação põe em causa as relações de partilha e a convivência nas cidades porque gera “uma não-população, que desaparece ao fim de alguns dias, alterando qualquer noção de enraizamento”. O resultado, alerta Luís Mendes, é a fragmentação do espírito de lugar e uma escalada de lutas urbanas intergrupos, como mostram alguns sinais de turismofobia e o constante apontar de dedo ao alojamento local. Entre o acesso à habitação e a oportunidade de investir e viajar, vão-se cavando trincheiras pelo direito à cidade.

Da perceção dos cidadãos à realidade dos proprietários

Afinal, o que pensam os portuguesas do turismo? A pergunta deu origem a um trabalho da Fundação Francisco Manuel dos Santos, o Barómetros do Turismo, que lança várias pistas sobre a perceção e a atitude dos cidadãos face ao impacto do setor. Mais uma vez, os temas do alojamento local e da habitação acabaram por se cruzar, revelando que uma grande maioria apoia a redução do alojamento local como forma de responder à crise habitacional, mesmo que isso tenha um reflexo negativo no emprego e nas oportunidades de negócio. Os inquiridos reconhecem a importância económica do turismo, mas pedem uma gestão mais controlada e defendem como prioridade o bem-estar dos residentes, especialmente os que estão em situações de maior vulnerabilidade residencial (casa arrendada) e os que valorizam o desenvolvimento sustentável.

Por oposição, os representantes do setor contestam as conclusões do barómetro e convidam a olhar para a outra face da moeda. David Almeida, presidente da ALPN - Associação do Alojamento Local Porto e Norte começa por dizer que “o país precisa de factos e não perceções, até porque uma realidade é indesmentível: o alojamento local não é o responsável pela crise na habitação”. O também proprietário de dois AL no Porto recua um par de décadas para lembrar que “há quem tenha pouca memória, porque antes do turismo aparecer já as cidades estavam vazias, por isso não é o alojamento local que vem retirar as pessoas, antes pelo contrário, traz mais gente, mais reabilitação, mais emprego e mais crescimento económico”.

De acordo com Registo Nacional de Alojamento Local, existiam em fevereiro deste ano 112 mil registos de estabelecimentos AL em todo o país. Mas isso não significa que estejam todos de portas abertas, sublinham as associações do setor, admitindo que 40 a 45 mil licenças possam ser canceladas até ao verão, umas devido às novas exigências de seguros obrigatórios, outras porque estão inativas. Acrescentam ainda que as estatísticas oficiais não refletem a importância do AL porque o INE apenas contabiliza alojamentos locais com 10 ou mais camas. “O mesmo significa dizer que, ao contrário dos 15% reportados, as dormidas em AL no país podem ascender a 42% do total nacional” defende a ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal, apoiada por um estudo da Nova SBE.

Quem investe e vive do AL recorda a importância para a economia do país e para a criação de emprego, mas também o rendimento extra que traz a muitas famílias. É o caso de Diana Alves, proprietária de um alojamento local e anfitriã de outros. Em tempos chegou a trabalhar nos escritórios da Airbnb no Porto, mas rapidamente percebeu que “mais valia trabalhar com eles do que para eles”, porque prefere gerar a sua própria riqueza. A quem lhe diz que todos os dias abrem novos alojamentos no Porto, responde que “só se forem hotéis, porque atualmente não se podem pedir licenças nas zonas de contenção, ou seja, em quase toda a cidade, e até as exceções obrigam a esperar quase dois anos”. Faz ainda questão de evidenciar as vantagens do alojamento local na ótica do utilizador (que ela também é) porque “ajudou a democratizar as viagens para todos”, não só pela diversidade da oferta, mas, sobretudo, pelo preço. “Para uma família fica muito mais em conta. Eu, por exemplo, tenho um T2 que aloja seis pessoas e custa cerca de 150 euros por noite, agora veja-se quantos pagaria o mesmo grupo num hotel”, afirma a proprietária.

À poupança juntam-se “outras coisas que não têm preço”, acrescenta Diana, como a personalização dos serviços ou a proximidade com os clientes. “Quem diaboliza o alojamento local, certamente ficará com uma opinião diferente ou, pelo menos, outra perspetiva, depois de conhecer a nossa realidade e o que temos para oferecer”, remata a conversa.

Regulação ou trancas à porta?

“Tentar parar o turismo é tentar parar o vento com as mãos”, afirmou a vice-presidente da Associação da Hotelaria de Portugal, Cristina Siza Vieira. Mas isso não significa que não se tente travar a turistificação e os efeitos que traz na mala, respondem muitos especialistas. Na opinião de Luís Mendes, é preciso implementar “políticas de desenvolvimento urbano e regulamentação viradas para o futuro, para regular o crescimento do turismo. Não é impedir, nem dizer não, é colocar limites”, diz o investigador do IGOT, que aponta como bom exemplo o Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) de Lisboa. Com as últimas alterações, a autarquia apertou os rácios entre alojamento local e imóveis de habitação, passando as áreas de contenção absoluta de 20% para 10% (por cada 100 casas de habitação, 10 são destinadas no máximo, a alojamento temporário), enquanto as de contenção relativa baixam de 10% para 5%.

Mais generalizadas tornaram-se as taxas municipais turísticas. José Rio Fernandes, coordenador do estudo que fundamentou a subida de valor no Porto (de 2€ para 3€) diz que têm a utilidade de trazer mais uma receita para os municípios, embora admita que se estejam a banalizar e que não sejam o mais eficaz elemento de dissuasão do turismo.

Bem mais ambiciosas estão a ser outras cidades europeias, diz Luís Mendes, antes de escolher dois bons exemplos: Paris e Amesterdão. “Na capital francesa, querem mesmo voltar à essência da economia de partilha, ou seja, o período máximo de aluguer passou para 90 noites por ano. Além disso, adotaram importantes medidas de inspeção, ao contrário de nós que também limitámos, mas depois não temos controlo de nada”, refere o geógrafo, acrescentando ainda as rigorosas regras de "mudança de uso" para segundas habitações que Paris impôs. Na cidade neerlandesa, os limites são ainda restritivos – até 30 noites por ano –, isto nos bairros em que o AL é permitido, porque há três zonas centrais com proibição total. Simultaneamente, restringiu novos hotéis, excursões no Red Light District e até retirou a atração "I amsterdam" da Praça dos Museus. Incontornável é também Barcelona, que anunciou a revogação de todas as licenças de apartamentos turísticos até novembro de 2028, decisão que o autarca Jaume Collboni justificou com a necessidade de resolver “o maior problema da cidade”: a crise imobiliária. Com ela espera devolver ao mercado imobiliário os mais de 10 mil alojamentos locais oficialmente registados.

Também a Comissão Europeia está a preparar um pacote de medidas para responder ao problema, incluindo possíveis restrições ao alojamento de curta duração, para adotar em zonas com forte pressão habitacional. “Não estamos a propor bani-lo, mas temos de reconhecer que, em algumas cidades, este tipo de atividade significou que os preços da habitação aumentaram para níveis que são totalmente inaceitáveis; e que, algumas vezes, até expulsou pessoas normais, que já não conseguem viver nas cidades onde costumavam viver. Isto é inaceitável", justificou Dan Jørgensen, comissário europeu da Habitação.

Perspetivando o futuro, José Rio Fernandes admite que este tipo de restrições e regulação ao alojamento local se tornem mais frequentes, mas também antecipa uma possível descentralização das dormidas, sem esquecer as tensões urbanas que vão subsistir. “A minha visão de futuro é sempre de conciliação e conflito entre a urbe cosmopolita e a urbe de residentes. Do balanço entre as duas resultará o amanhã, mas uma coisa é certa, sem pessoas será sempre a morte do turismo e… das cidades”, conclui o investigador.